Виртуальные метры — реальные убытки

Далековато не все вложения в иностранную недвижимость позволят инвесторам в 2010 году получить доход. Специалисты советуют не гоняться за сверхприбылью, а направить внимание на постоянные и ликвидные рынки.

«Вы не пожалеете, если вложите свои средства в недвижимость ОАЭ: неизменный рост цен, возможность рассрочки, получение доходов от сдачи апартаментов в аренду. Приезжайте в наш столичный кабинет либо в Дубай, где можете поглядеть готовые и строящиеся объекты», — так уверяли представители компании, занимающейся продажей недвижимости 1-го моего знакомого, который раздумывал, куда бы пристроить средства, приобретенные от реализации столичной квартиры, доставшейся по наследию. При этом если на первых порах риэлторы уверяли, что дешевле 400 тыс. долл. жилища не отыскать даже на строящихся объектах, то спустя неделю выяснялось, что и в уже готовых домах можно подобрать апартаменты в границах 300 тыс. долл.

Может быть, он и отважился бы на покупку, если б не весть о дилеммах холдинга Dubai World — практически госкорпорации эмирата Дубай. Еще несколько лет вспять его главные проекты («Пальмовые острова» и The World) в ОАЭ, предполагающие строительство насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту мира, вызывали бурный экстаз практически у всех покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом денежного кризиса количество желающих приобрести суперэлитное жилище резко снизилось — за прошедший год средняя цена 1 кв. м не только лишь в недостроенных элитных проектах, да и на вторичном рынке ОАЭ, по данным Global Property Guide, свалилась практически в два раза (на 48,1%). В конечном итоге проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных «Пальмовых островов» и архипелага «Мир» в Персидском заливе пришлось заморозить. А 25 ноября прошедшего года компания объявила о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка 22 миллиардов. долл., либо практически 30% общего долга эмирата Дубай. В ответ рейтинговые агентства S&P и Moody’s объявили о суровом снижении кредитных рейтингов эмирата Дубай и связанных с ним структур.

Напряженность несколько спала после известия о получении правительством Дубая помощи от столичного эмирата Абу-Даби в размере 10 миллиардов. долл. Но ситуация остается тревожной: по оценкам профессионалов S&P, холдинг Dubai World в следующие три года должен выплатить примерно 50 миллиардов. долл., что составляет около 70% ВВП всего эмирата Дубай.

Кстати, для неких инвесторов лопнувший дубайский пузырь на рынке жилища стал реальным смертельным ударом. В марте 2009 года ирландский предприниматель Джон О’Долан, один из совладельцев острова «Ирландия» в проекте The World, покончил жизнь самоубийством. Основная причина — денежные трудности, связанные с низкими продажами квартир и домов на дубайском полуострове. Другие инвесторы, вложившиеся в большие мегапроекты (см. справку), решают непростую делему: выйти из проекта, зафиксировав миллионные убытки, либо продолжить застройку в расчете на возвращение покупателей-иностранцев по мере оздоровления мировой экономики.

Власти Дубая всеми силами пробуют сгладить ситуацию. 4 января состоялось официальное открытие самого высочайшего строения в мире — 828−метрового небоскреба «Бурдж Халифа». В нем уже распродано 90% площадей. «Открытие башни даст импульс продажам недвижимости в зданиях, расположенных вблизи от нее», — уповают застройщики. А по словам представителя Дубайского агентства недвижимости, открытие «Бурдж Халифа» показало всему миру, что трудности Дубая, вызванные кризисом, уже сзади и в 2010 году цены если и не возвратятся к докризисному уровню, то само мало приблизятся к нему.

Сейчас местные риэлтеры все так же сладкоречиво и внушительно расписывают достоинства покупки недвижимости Дубая, вот только покупатели, 99% которых — иноземцы, не очень веруют в светлое будущее местного рынка жилища. По воззрению профессионалов, в наступившем году цены на недвижимость в ОАЭ снизятся еще на 20-30%. «Кто на данный момент будет брать жилище в пустыне? Для ОАЭ настолько большой объем очевидно избыточен. Что все-таки касается иноземцев, сначала янки и европейцев, то навряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там повсевременно жить. Выжженная солнцем пустыня и пески с достаточно томным для европейца климатом, мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Половина инвесторов ушла отсюда годом ранее, 2-ая половина — в конце 2009−го. Остались те, кто просто не успел впору сбросить обесценившееся жилище», — гласит один из аналитиков.

По словам директора департамента инвестиций в иностранную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, дубайский рынок разорвался бы и без всякого кризиса: «Он был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами в состоянии сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высшую ликвидность опционов (договоров). Здесь можно провести аналогию с другим денежным инвентарем — фьючерсом на нефть. Трейдеру, купившему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости». Клиент дубайской недвижимости мог внести только 10% цены квартиры, а при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные средства инвестор получал двукратный прирост. Но, как обычно бывает, проигрывает последний в цепочке инвестор, дождавшийся ключей от объекта и не успевший впору «соскочить» с этой пирамиды.

Новые пузыри

В 2010 году многие страны могут повторить путь дубайского рынка. А именно, по аналогичной схеме развивается панамский рынок. «Если вы вкладываете сюда средства, не нужно заниматься самообманом: вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Можно сказать, что Панама — это Дубай-2, и этот рынок небезопасен не в силу последствий кризиса, а сам по для себя — как традиционный пример спекулятивного рынка», — считает Игорь Индриксонс. «Конкретно тут имеет место общее строительство объектов неплохого класса при низкой покупательской возможности местного населения, при этом сектор готового вторичного жилища имеет очень низкую долю от общего рынка недвижимости. А практика указывает, что во время кризиса идеальнее всего ощущают себя рынки с достаточным объемом вторичного рынка и высочайшей покупательской способностью местного населения», — добавляет Юлия Кайнова, управляющий департамента забугорной недвижимости Century 21 Beverlywood Realty.

Опасность неких других рынков кроется в дилемме виртуального роста цен, когда недвижимость вырастает лишь на бумаге. Застройщики наращивают цены в прайс-листах в процессе возведения объекта, и эти данные попадают в статистику, дезориентируя покупателей. Последние же принимают решение, делая упор лишь на статистику, не анализируя, откуда она берется. Полностью естественно, что, лицезрев 50−процентный рост цен на жилище в том либо ином регионе, инвестор вкладывается в него, потирая руки в ожидании прибыли. Ну а далее рынок развивается как традиционная финансовая пирамида: 1-ые успевают снять сливки и выйти с прибылью, а конечные покупатели квартир остаются с недвижимостью, на которую нет спроса. Сейчас заболеванием виртуального роста цен на недвижимость мучаются Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортные объекты Египта, Болгарии и Испании. Внутренний спрос на новостройки в этих странах очень незначителен, и рынки держатся только на спросе со стороны иноземцев.

Рынок жилища Испании одним из первых начал свое падение. В особенности пострадали районы с масштабным новым строительством, такие как Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Сейчас Испания подошла к собственному ценовому дну. Беря во внимание, что спрос до сего времени остается на очень малом уровне, стагнация на испанском рынке может затянуться на годы. «Огромное количество покупок тут было обосновано часто ничем не обоснованной легкостью в получении ипотеки на такие приобретения. Объекты не являлись предметом потребности, и спрос на их, как и на любые квартиры и дома, относящиеся к курортной недвижимости, в период кризиса и стагнации падает сначала», — предупреждает гендиректор компании Penny Lane Realty Жора Дзагуров.

Вобщем, может быть, для терпеливых инвесторов это шанс заработать. «В Испании низкое налогообложение, низкие расходы по содержанию квартир и домов, хорошие условия по ипотеке (займы под 3,5-4% годичных), потрясающе развитая инфраструктура, богатая история, красивые туристские условия, высочайший уровень жизни населения и, естественно, неплохой климат. Все это сначала ценят сами европейцы, те же британцы, скандинавы, немцы, россияне. Беря во внимание, что дно уже близко, инвесторы могут приобрести хорошие варианты исходя из убеждений будущей доходности», — считает Юлия Кайнова.

Изловить дно — задачка сложная, но в неких странах оно уже достаточно ясно наблюдается. К примеру, латвийский рынок находится в состоянии глубочайшей рецессии, сокращение цены жилища относительно пиковых характеристик середины 2007 года достигнуло 70%. Это чуть ли не рекордное значение падения цен на квартиры посреди европейских государств. Но конкретно тут можно ждать подъема. Местные банки предлагают хорошие условия по ипотеке, в том числе и нерезидентам, а правительство делает все вероятное, чтоб привлечь инвесторов. Так, власти рассматривают возможность предоставления вида на жительство тем, кто приобретает недвижимость в стране. Ну и, естественно, завлекает порог входа: средняя стоимость 1 кв. м в Латвии всего 488 евро.

Чем меньше, тем лучше

При выборе объекта инвестирования аналитики рекомендуют уделять свое внимание не на страны со значимым потенциалом роста цен на недвижимость, а на рынки, которые уже прошли острую фазу кризиса, и страны со размеренной экономикой. В данном случае можно заработать 10-20% годичных, при всем этом тут на сто процентов исключен дубайский сценарий.

Так, спецы компании Knight Frank считают более симпатичным с вкладывательной точки зрения британский рынок, «сначала центральный Лондон, где рост цен начался уже в марте 2009 года». Самые высочайшие характеристики роста цен на рынке центрального Лондона были зафиксированы в октябре прошедшего года (+2,1%). На данный момент цены на 11,4% выше зарегистрированного в марте 2009−го минимума, хотя все еще приметно ниже — на 15,2% — собственного максимума, зафиксированного 2-мя годами ранее. «Вопреки ожиданиям, основанным на том, что коммерческая недвижимость Англии свалилась так же очень, как в США, аналогичного падения жилой недвижимости в Соединенном Царстве не вышло. Основным же индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже опять начали выдавать кредиты под покупку жилища. На сей день коэффициент заемных средств доходит уже до 70—75%», — считают в IntermarkSavills.

Тем, кому увлекательны курортные направления, на данный момент стоит направить внимание на Лазуревый Сберегал Франции и побережье Италии, где есть отменная возможность приобрести качественный объект недвижимости со значимой скидкой (до 30%), воспользовавшись при всем этом только прибыльными критериями по кредитованию.

Из курортных государств наименее других пострадал рынок Кипра. Естественно, и тут не вышло без понижения активности покупателей и объемов строительства. Так, за январь—ноябрь прошедшего года объемы продаж недвижимости свалились на 47% в годичном исчислении, а количество выданных разрешений на строительство сократилось на 8,6%. В то же время уже к озари 2009 года ситуация существенно стала лучше: в ноябре количество сделок возросло на 9,5% в сопоставлении с предшествующим месяцем. Стабильность местного рынка недвижимости почти во всем разъясняется своевременными шагами правительства в поддержке денежного сектора и экономики в целом. С момента начала кризиса условия ипотечного кредитования тут не только лишь не поменялись в худшую сторону, но даже стали лучше. Это, непременно, послужит толчком к росту цен на недвижимость.

Сокращение числа туристов — явление временное, после восстановления турпотока можно будет ожидать и роста рынка аренды, на которой сумеют заработать инвесторы, решившие приобрести тут жилище. Наилучшим местом исходя из убеждений сдачи недвижимости в аренду остается Пафос, 70% рынка аренды Кипра находится тут. Недвижимость, приобретенная в таком районе, будет повсевременно дорожать. «Ранее тут можно было кататься на лыжах с горы Олимп либо плескаться в море и услаждаться песчаными пляжами известного курорта Корал-Бей, но отсутствие яхтинга существенно уменьшало число возможных туристов. Сейчас это слабенькое звено ликвидировано. Много лет прогуливались слухи о строительстве марины в Корал-Бей, и вот в конце концов началась реализация этого проекта. Правительство Кипра инвестировало значимые средства в инфраструктуру. Кроме марин тут появится 2-ой Евродиснейленд и новые 14 полей для гольфа», — ведает Игорь Индриксонс.

По словам профессионалов, сегодняшние покупатели не ожидают резвой отдачи, и главным аспектом выбора нередко служат арендные доходы от предлагаемых объектов. В этой связи риэлторы рекомендуют направить внимание на столицы либо большие городка государств ЕС. «Типы объектов могут быть разные, зависимо от нужд и способностей инвестора. Тут может быть прибыльно как приобретение вилл, земляных участков, так и блоков апартаментов для следующей сдачи в аренду», — считает Юлия Кайнова. Германия на сей день дает самую высшую доходность от аренды, и это не поражает, потому что 58% населения Германии живет в арендованном жилище. За 1,6 млн. евро можно приобрести целый доходный дом в центре Берлина (24 квартиры, 96% площадей сданы). Доход обладателя такового дома составит более 100 тыс. евро в год (с учетом расходов на содержание и налогов).

Евгений Замковский

Статья предоставлена веб-сайтом «PRIAN.RU – Недвижимость за рубежом»

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.