Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева говорят, какие документы нужны, какие подводные камешки вас ожидают и как себя очень обезопасить на всех шагах сделки.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение контракта

Аванс

Условились с торговцем о стоимости? Последующий шаг — внесение аванса и подписание авансового контракта. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтоб у вас была возможность снова оглядеть ее и найти что-то ранее упущенное.

Риелтор торговца может предложить вам заключить контракт задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете. А в случае отказа торговца — он должен вернуть задаток в двойном размере. Не считая того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает 2-ой стороне понесенные убытки.

Мы не советуем заключать контракт задатка, так как покупателю он невыгоден. Всегда есть возможность того, что ваша ситуация поменяется: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются средства и т. п. Потому лучше все-же иметь возможность забрать собственный аванс.

Шансы, что торговец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он реализует. В любом случае вам будет очень тяжело вынудить торговца возвратить задаток в двойном размере. Торговцы в большинстве собственном — люди очень прижимистые. Чужие средства они еще способны дать, а вот свои кровные — ни за что! Только через трибунал, а это целая эпопея.

Очевидно, работая на торговца, мы как раз стараемся заключить контракт задатка, чтоб держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, избираем контракт аванса. Для покупателя задаток неплох на растущем рынке, когда принципиально зафиксировать стоимость и помешать торговцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как на данный момент, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены разные условия расторжения. Время от времени это полная свобода: неважно какая сторона может в хоть какой момент расторгнуть контракт, средства ворачиваются, тема закрыта. Смысл такового контракта непонятен.

На самом деле, никаких обязанностей он не делает, но покупателю может быть комфортен. Время от времени могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без почтительной предпосылки. Естественно, санкции должны быть двухсторонними: если отказался клиент, он теряет весь аванс либо его часть, если отказался торговец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Перечень почтительных обстоятельств может быть открытым либо верно ограниченным. В общем, как условьтесь.

До подписания контракта нужно обговорить и решить с торговцем ряд принципиальных вопросов:

В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда нужно подразумевать, что срок может затянуться из-за сбора торговцем документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за заболевания участника сделки и т. п. Если торговец и клиент действуют без риелтора, это тоже, обычно, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
В какой срок торговец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Другими словами, когда жильцы съедут из квартиры?
Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
Как будет выполняться оплата? Полностью либо частями? Ячейка либо аккредитив? В каком банке?
Какие документы торговец должен собрать ко деньку сделки?
Кто будет заниматься регистрацией контракта?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на шаге переговоров, но если запамятовали — решите их перед передачей аванса.

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Очевидно, мы советуем покупателям платить как можно меньше, а торговцам — просить как можно больше. Ну а далее уже — как условьтесь. В любом случае авансовый платеж идет в зачет цены квартиры, другими словами ваши общие издержки от размера аванса не зависят.

Ваши главные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а торговец реализует с риелтором, последний предложит собственный контракт, составленный в пользу торговца. Читайте его пристально и не смущяйтесь добиваться внесения конфигураций.

Если риелтора ни у кого нет, скачайте текст контракта из Веба, но непременно дайте почитать его спецу (знакомому риелтору либо юристу). Контракт может называться по-разному: «Договор авансирования», «Договор предоплаты», «Договор бронирования» — это не играет роли. По сути в ГК РФ вообщем нет термина «аванс». На самом деле, это просто частичная предоплата, но исторически сложилось заглавие «аванс». Помните, что заглавие контракта не оказывает влияние на его последствия. Принципиально только содержание — «существо договора».

Итак, в договоре авансирования должны быть указаны:

четкий адресок квартиры;
стоимость реализации квартиры;
данные об участниках контракта;
дата подписания;
срок деяния контракта;
условия расторжения контракта и возврата средств;
санкции за несоблюдение контракта.

Все другое — по желанию.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение контракта

Кроме контракта авансирования, лучше составить приложение, в каком тщательно фиксируется состояние квартиры на момент подписания документа. Что следует перечислить в приложении:

элементы мебели и техники, которую хозяева обещают бросить покупателю;
имеющиеся поломки и недочеты квартиры;
описание состояния квартиры (стальная дверь, остекленный балкон, марка сантехники и прочее).

Все это лучше подкрепить фото, которые также прилагаются к договору.

Нередко агентства недвижимости заключают контракт с покупателем на себя (другими словами от лица компании) и аванс берут для себя. Типо для безопасности и сохранности средств. Отдельные большие компании выдают некоторые «сертификаты» и «гарантийные письма» на прекрасной бумаге с печатями. По сути никаких дополнительных гарантий это вам не дает. С юридической точки зрения более верный контракт аванса — заключенный меж торговцем и покупателем. С практической точки зрения большой различия нет. Доверяете данному агентству — подписывайте.

Кроме контракта, нужно взять у получателя аванса рукописную расписку о получении средств. Подписанный контракт не является подтверждением передачи средств! Подтверждением могут быть только банковские документы (при безналичных платежах) либо рукописная расписка (наличные расчеты). В расписке указываются паспортные данные получателя, приобретенная сумма и информация о договоре аванса, в выполнение которого переданы средства. Подписали? Заплатили? А сейчас попрощайтесь со своими средствами.

После аванса

Естественно, если контракт и расписка оформлены верно, шансы остаться без средств невелики. Но они есть. Если сделка отменится, а торговец либо нечистоплотный риелтор откажутся возвращать средства, вам остается только один путь — в трибунал, а это длительно, хлопотно и малоэффективно. Тем паче что вы сможете быть сами повинны — передумали, отыскали квартиру подешевле… Потому мы советуем рассматривать аванс как расходную часть и быть готовыми к его потере.

Продолжать ли поиски после внесения аванса? Внесение аванса за квартиру увеличивает ваши шансы на ее покупку, но не делает их 100-процентными. Гарантий как и раньше нет.

Почему?

Сделка может сорваться по независимым от сторон причинам. Отказ банка либо страховой компании, препядствия со сбором документов, разорвавшаяся цепочка, стихийное бедствие, болезнь либо погибель торговца и т. п.
Сделка может сорваться по вине торговца. Поменялись актуальные происшествия, передумал продавать квартиру, не отыскал вариант для покупки, отложил продажу, поднял стоимость…
Некие торговцы, получив аванс, продолжают демонстрировать квартиру возможным покупателям, надеясь реализовать подороже. Бывает, что торговец набирает несколько авансов, а позже уже выбирает покупателя — самого прибыльного и комфортного. Остальным средства ворачиваются. Потерянное время? Извините, компенсация не предусмотрена. Кстати, не забудьте после выплаты аванса поглядеть в Вебе, сняты ли объявления о продаже квартиры? Если нет, обходительно напомните торговцу о его обещании остановить продажу.
А может, вы и сами отыщите более симпатичный вариант? Даже с учетом потерянного аванса это окажется прибыльно. В особенности принципиально не прекращать поиски, если вы спешите. Нужно совершить сделку в течение месяца? Не полагайтесь на торговца, который клянется уладить все формальности в срок. Отыскиваете запасной вариант. Некие покупатели дают сходу несколько авансов за различные квартиры и ожидают: какая сделка закончится резвее? Другие средства с большой толикой вероятности будут потеряны, но зато сэкономлено драгоценное время!

Если же вы никуда не спешите и запали конкретно на эту квартиру — расслабьтесь и наберитесь терпения. Переезд в новейшую квартиру после внесения аванса может состояться и через месяц, и через два-три месяца, и через полгода. Такая жизнь.

Документы для сделки

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, перечень документов вам пришлет банк. Их более 10-ка. Но от вас в этом случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам торговец либо его риелтор. Обычно сканы документов риелтор торговца присылает по электрической почте покупателю (либо его риелтору), а тот инспектирует комплектность и пересылает в банк. Все очень просто.

Но не стоит стопроцентно полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И позже, далековато не во всех банках юристы трепетно относятся к проверке документов. В неких банках стратегия обычная. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы потом потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Означает, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Видите ли, банк рискует еще меньше, чем вы, так что инспектировать документы на квартиру нужно независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, перечень нужных документов сокращается в пару раз. Для заключения контракта и регистрации перехода права принадлежности вам потребуются всего только:

паспорта торговца и покупателя;
свидетельство о праве принадлежности торговца;
правоустанавливающие документы;
заявление на регистрацию;
квитанция об уплате пошлины;
если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже технический паспорт с недавнешнего времени не требуется. Но, чтоб откинуть все сомнения, советуем запросить у торговца дополнительные документы. Это:

Выписка из домовой книжки. Выдается в паспортном столе либо ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и предпосылки их выписки.
Выписка из Одного реестра штатских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права принадлежности по данной квартире.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
Технический паспорт. Позволяет узреть изначальную планировку квартиры и осознать, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красноватые полосы в техническом паспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга / супруги торговца либо свидетельство о разводе.

Если намедни сделки вам подняли стоимость

К огорчению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять стоимость на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сопоставлению со ценой квартиры это не настолько не мало. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три денька. С другой — рушатся все планы. Самое грустное, что стоимость перед сделкой в большинстве случаев поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:

Отрешиться от новейшей цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке лишь на критериях, о которых условились ранее. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
Настаивать на старенькой стоимости. Если вы с торговцем заключили авансовый контракт, у вас возникает инструмент давления. Вы имеете право подать в трибунал иск о принуждении торговца к заключению контракта купли-продажи на критериях, обрисованных в договоре. В итоге трибунал перекрывает регистрацию перехода прав принадлежности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты торговцу. Полностью возможно, что у него есть другой клиент, который готов заплатить за квартиру чуток больше. Либо таких покупателей несколько, и меж ними желают устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему наивысшую стоимость. (Да, есть и такая методика реализации квартиры: изначальная стоимость занижена, у покупателей появляется ажиотаж, проводится аукцион и… часто квартира продается по стоимости выше средней. Такая уж людская психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к нерентабельной сделке.) Итак вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Торговец теряет время, потому, вероятнее всего, согласится на ваши условия.
Принять новейшую стоимость. Если с увеличением цены привлекательность объекта не свалилась — может быть, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как гласил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с торговцем, а с его риелтором, то попробуйте выйти на торговца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только лишь торговцы. Время от времени этим грешит и клиент. В особенности если он располагает наличными средствами и стоит в цепочке сделок первым, либо «верхним» на сленге риелторов. Торговцы меняют квартиру — к примеру, из однушки переезжают в двушку. Обладатели двушки, в свою очередь, приобретают трешку. Цепочка из 3-х—5 альтернатив не является кое-чем необыкновенным. Если «верхний» клиент перед сделкой просит скидку 50 000–300 000 руб., то высок шанс, что вся цепочка скрепя сердечко пойдет на его условия.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей прогуливаются на просмотры месяцами, что-то отыскивают, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы именуют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась хорошая квартира? Метро в пешей доступности, отличные характеристики, незапятнанные документы. Торговец спешит реализовать и готов к суровому торгу. Вот оно, нужно брать!

Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает идея: а вдруг попадется квартира еще лучше! Чуть-чуть подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает — и месяцев) они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл тормознуть на той, первой квартире. Но поздно, квартира продана. Обычно, от таких клиентов в какой-то момент отрешаются и риелторы — время недешево и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск безупречного объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием. Принципиально заблаговременно найти свои ценности и смириться с идеей, что эталон недостижим.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение контракта

Составляем контракт купли-продажи

Документы собраны и испытаны? Можно приступать к заключению величавого и страшного контракта купли-продажи (ДКП). Контракт купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» контракта оказывают нотариусы и юристы. Обращайтесь к специалисту, которому доверяете.

Есть, естественно, вариант «скачать из Интернета», но, если вы не спец, лучше отрешиться от таких экстремальных шагов. Качество юридического контента в Вебе оставляет вожделеть наилучшего. Полностью хоть какой контракт, который вы там отыщите, нужно редактировать и дорабатывать с учетом вашей ситуации, законодательства и здравого смысла.

По закону контракт купли-продажи должен быть заключен в обычной письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Ужаснее от печати нотариуса вам не будет, да и полезности малость. Тем паче что услуга это недешевая — до 1% от цены квартиры. Нотариус вам будет нужно, только если вы берете ипотеку — для удостоверения закладной.

Волнующую функцию заключения с торговцем ДКП можно провести в кафе либо кабинете агентства недвижимости, но лучше арендовать переговорную комнату в банке, через который вы будете создавать расчеты.

Значительные условия контракта купли-продажи:

Четкий адресок и свойства квартиры (метраж, этаж). Кстати, до подписания контракта пройдитесь в одиночестве и убедитесь, что номера дома и квартиры соответствуют тем, что указаны в документах торговца. Мошенничество из серии «показать одну квартиру, а реализовать другую» практикуется в мире издревле. Фактически, это единственное существенное условие для ДКП, предусмотренное Штатским кодексом. Если предмет контракта определен, контракт считается заключенным. Другие принципиальные условия ДКП:
Стоимость.
Дата подписания.
Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих критерий. Лучше, чтоб освобождение квартиры вышло ДО подписания контракта купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предугадать в договоре, чтоб маленькая часть суммы передавалась торговцу после выполнения этих действий.

К примеру, стоимость квартиры 6 млн руб. Из их 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. торговец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

Наличие инфы о торговцах, покупателях, правоустанавливающих документах, рассредотачивании толикой в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, лучше с фото. Можно скопировать это приложение из Авансового контракта.

Время от времени стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сходу, а остаток клиент выплачивает в течение нескольких месяцев (либо лет) равными платежами. Это удачный вариант, когда покупателю, обыкновенно, «не хватает», а кредит по различным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке — явление очень редчайшее и опасное для торговца квартиры. Если клиент, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только трибунал, а это длительно и не всегда отлично. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и комфортен. Средства завтра всегда дешевле, чем средства сейчас! Потому предложить торговцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и верно сделают.

Если все-же вы условились о рассрочке, оформляется она раздельно как контракт займа. Другими словами ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается контракт займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

Сергей Тихоненко
Анна Моисеева

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.