Наиболее распространенные разногласия между застройщиками и дольщиками

При продаже объектов недвижимости на стадии строительства, когда реализацией квартир, офисных помещений либо машиномест занимаются сами застройщики, практически всегда меж ними и дольщиками появляются дела, связанные с наличием огромного количества вопросов, требующих взаимного согласования, а так же споров, если стороны не могут прийти к компромиссам при согласовании тех либо других аспектов. Юрист Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» поведал о более всераспространенных разногласиях возникающих меж застройщиком и покупателем.

1-ое. На момент подписания контракта на приобретение объекта недвижимости самый животрепещущий вопрос для дольщиков — это вопрос о том, какой контракт предлагается застройщиком к заключению. Невзирая на то, что действующее законодательство обязует строй компании оформлять только договоры роли в долевом строительстве, на практике очень многие застройщики предлагают заключать подготовительные договоры, договоры инвестирования, уступки права требования, много других видов договоров. Не считая того, контракт может носить заглавие контракта роли в долевом строительстве либо контракта долевого роли, но практически он не будет региться в Росреестре и не будет считаться контрактом роли в долевом строительстве. В этом случае нужно осознавать, что если застройщик избрал иную схему реализации недвижимости, которая не соответствует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости…», то настаивать на подписании конкретно контракта роли в долевом строительстве смысла не имеет, т.к. строительная компания просто не сумеет заключить и зарегистрировать таковой контракт.

2-ое. Очень принципиальным и животрепещущим является вопрос оплаты, а конкретно сроки, порядок — наличные платежи, безналичные, полная оплата либо сокрытая форма оплаты, по заключаемым договорам на объект недвижимости либо через сероватые схемы: векселя, страхование, контракт оказания услуг, другое.

Стоит увидеть, что если дольщики отчасти оплатят приобретаемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то такие деньги возвратить в предстоящем будет фактически нереально. Не считая того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а только за дополнительные услуги того либо другого рода, как то — оформление принадлежности, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, приобретение ценных бумаг.

Нередки в практике прецеденты, когда деньги передаются в компанию наличным платежом без подтверждающих оплату документов, по акту либо письму должностного лица компании о принятии таких средств. Сходу стоит увидеть, что передаваемые таким макаром деньги в предстоящем возвратить будет нереально, а этот факт оплаты всегда будет расцениваться трибуналом как спорный. Таким макаром, стоит знать, что платить по договору всегда лучше в полном объеме и по безналичному расчету, в последнем случае — наличными в кассу строительной компании с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера. Повторюсь, другие документы, подтверждающие оплату, являются недействительными.

Третье. С кем заключается контракт на приобретение объекта недвижимости — это чуть не основное и принципиальное событие, т.к. строительная компания, которая берет с вас деньги, должна владеть правами на уступаемый вам объект недвижимости, а так же быть финансово безбедной, чтоб в случае ее банкротства дольщики не лишились оплаченной недвижимости.

Снова же невзирая на то, что в согласовании с действующим законодательством ( а конкретно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости…» ) контракт с дольщиком может заключать только застройщик, т.е. основная строительная компания, а контракт уступки права должен оформляться только при полной оплате уступаемых прав от застройщика к компании-посреднику либо физическому лицу; на практике заключением договоров и продажей недвижимости в новостройках занимаются все, кому не лень. Квартиры и кабинеты продаются третьими лицами после подписания огромного количества договоров уступок права требования и договоров соинвестирования, очень нередко без доказательства оплаты таких уступок, без документов, подтверждающих законность и согласованность уступок, и правомерность предлагаемых к заключению договоров. При обозначенных схемах рекомендую быть очень внимательным и заключать контракт после полной проверки всей цепочки договоров и их оплаты. При мельчайших колебаниях от сделки лучше отрешиться.

4-ое. Многие строй компании имеют привычку зарабатывать на покупателях методом обязывания последних к заключению дополнительных договоров на бронирование, оказание услуг по подбору квартиры, кабинета, на страхование рисков либо оформление в предстоящем права принадлежности на приобретаемые объекты недвижимости. Такового рода услуги никогда либо фактически никогда не оказываются застройщиком либо аффилированной компанией, но по цены могут составлять от 1% до 50% от суммы продаваемого объекта. К огорчению, в этом случае нереально отрешиться от навязываемого варианта вступления отношений с застройщиком, т.к. он является неотклонимым, но стоит отдавать для себя отчет в том, какие конкретно опасности несет клиент.

5-ое. Конкретные условия контракта и его содержание очень нередко заинтересовывают дольщиков больше всего, при всем этом стоит увидеть, что само по себе содержание контракта не так принципиально, как его оплата и компания, которая с вами заключает контракт.

На что сначала должен направить внимание клиент новостройки? Итак, неотклонимые пункты, которые должны быть прописаны в договоре:

срок, в том числе приблизительный, окончания строительства дома;
обязанность и срок передачи квартиры дольщику;
цена контракта, при этом окончательная;
полные свойства объекта недвижимости с планом расположения на этаже;
подсудность в пользу дольщика либо само мало отсутствие определения подсудности в пользу строительной компании;
полный список оснований для однобокого расторжения контракта.

Все другие пункты контракта не имеют принципного значения, в том числе и по штрафным санкциям, т.к. они регламентируются лишь на основании закона и судебной практики. Наличие либо отсутствие инфы по другим условиям контракта трибуналом, обычно, не учитывается, если она противоречит закону либо усугубляет права дольщика в согласовании с нормами, установленными законом.

Шестое. Момент и условия передачи квартиры при наличии огромного везения и окончания строительства дома. Очень нередко строй компании пробуют передать объекты недвижимости со значительными недоделками. Если застройщик предлагает оформить акт приема передачи объекта с недоделками, необходимо или письменно отрешиться от его подписания с перечислением обстоятельств, которые и будут указывать на недоделки, или подписать таковой акт, но перечислить в нем перечень нужных работ по устранению допущенных застройщиком нарушений и сроки их устранения. Если акт будет подписан без внесенных дольщиком конфигураций с указанием недочетов, то предъявить претензии к застройщику все равно будет можно, если строительно-техническая экспертиза даст положительное заключение об имеющихся недоделках в связи с плохим строительством, не связанным с конкретной деятельностью дольщика.

Седьмое. Начало и размер оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг. Обычно, как дом сдается в эксплуатацию, и появляются расходы по его обслуживанию, с дольщиков пробуют получить такового рода платежи — либо застройщик, либо эксплуатирующая организация, сделанная застройщиком. Стоит осознавать, что если в договоре на приобретение объекта недвижимости не установлена дата начала оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате появляется с момента дизайна права принадлежности. Если такие даты обсуждены, то платить придется с момента установленных сторонами дат, в независимости от использования покупаемого помещения.

Восьмое. Оформление права принадлежности на обретенный объект недвижимости. В текущее время это одна из самых наболевших заморочек дольщиков, когда они не могут получить священные свидетельства о праве принадлежности, дожидаясь годами таких документов от застройщиков, либо оформляя право принадлежности через трибунал. Процесс дизайна права принадлежности в новостройках — очень многоступенчат и находится в зависимости от всех участников вкладывательного проекта, которых может быть до 10-ка. Если хоть кто-то из их станет оговаривать взаиморасчеты либо обоюдные обязанности по строительству, передачу той либо другой части недвижимости, процесс дизайна новостройки в собственность будет приостановлен до разрешения данного спора. Имеются и значимые препятствия для дизайна права принадлежности новостройки в Росреестре как органе гос власти, очень коррупционно подходящему к каждому такому вопросу.

Хотелось бы отметить, что, к огорчению, наш рынок вкладывательного строительства для покупателей — это не свобода воли контракта и отношений по приобретению недвижимости в новостройке. Это навязанные застройщиком правила игры, в какой застройщик конкретно играет, а дольщики рискуют, очень нередко напоминая игроков в рулетку больше, чем покупателей прав на недвижимость.

И невзирая на то, что прав у дольщиков перед строительной компанией очень малость, все же, такие права есть, и их нужно отстаивать. И что еще больше принципиально, инспектировать законность предлагаемого к заключению дольщику контракта и вероятные последствия по получению объекта недвижимости при окончании строительством дома, и потенциальную возможность такового окончания.

Олег Сухов,
юрист, ведущий юрист
«Первого Столичного Юридического Центра»

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.