Купля-продажа доли жилого помещения

Толика: плюс и минус

Считается, что самым дешевеньким жильем является комната в коммунальной квартире. Но есть и поболее экономичная форма владения жильем — приобретение толики принадлежности. Толики бывают самыми различными, от микроскопичных до преобладающих. Можно стать, например, владельцем одной сотой квартиры, а можно — ее 2-ух третей. Особенность толикой заключается в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Обратной стороной является огромное количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с толиками.

Виды принадлежности

У квартиры, дома либо другого неподвижного имущества может быть не один, а два либо более хозяев. Именуют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими методами.

Совместная собственность. Это значит, что в свидетельстве на право принадлежности поименовано два либо более лиц, но не обозначено, каковы их имущественные отношения в отношении объекта.

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах обозначено, в каких конкретно толиках сособственники обладают недвижимостью. При всем этом свидетельство о праве принадлежности может быть как одно, куда вписываются обладатели недвижимости с указанием принадлежащей им части (к примеру, 1/2 либо 1/3 толика) жилого помещения, так и два либо более, оформленных по отдельности на сособственников.

Право на долю в жилом помещении в чем либо кажется схожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Но есть большое отличие.

В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о принадлежности. Комната — это изолированное жилое помещение снутри квартиры. У него есть популярная, находящаяся в принадлежности жилая площадь. На отдельную комнату в коммуналке можно получить настоящий набор документов из БТИ и ЖЭКа, которые будут касаться только данного помещения.

Право принадлежности на долю в жилом помещении — предмет более абстрактный. Выделить долю в натуре нередко бывает очень тяжело: к примеру, когда два сособственника с равными имущественными правами обладают двухкомнатной квартирой, где комнаты, очевидно, значительно различаются по величине. А, например, в однокомнатной квартире выделить долю в натуре просто нереально. Конкретно в таковой неопределенности и заключается специфичность толики как неподвижного имущества.

Где чье место

Если один из хозяев квартиры реализует свою долю принадлежности, то для внесения ясности в прозаические происшествия употребляется контракт о порядке использования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: приблизительно по принципу «это комната бабушки, это комната малыша, тут живут папа с матерью» и т.п. Контракт, на самом деле, только фиксирует некоторые (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок использования квартирой устанавливается сособственниками по обоюдному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, издержки малозначительны). Если согласие не найдено — вопрос, кто в какой комнате живет, решается через трибунал.

Для реализации толики установление порядка использования квартирой очень принципиально. Конкретно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) будущий покупатель толики сумеет жить. Стоит добавить, что при маленький величине толики принадлежности в квартире (либо если она однокомнатная) клиент оказывается в двояком положении. С одной стороны, он, участвуя в правах принадлежности, обязан иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть неосуществимо по чисто техническим причинам.

Стоит добавить, что встречаются (изредка) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение толикой происходит снова же 2-мя способами: или через подписание у нотариуса контракта о выделении толикой (снова же заверяется не сделка, а сама бумага), или в судебном порядке. Нотариально заверенный контракт либо решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве принадлежности.

Неформальные нюансы

Продажа квартиры в толиках — дело для сособственников нерентабельное. За 100% толикой, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% наименьшую рыночной цены недвижимости. Если совладельцы желают, к примеру, разъехаться, то проще реализовать жилище полностью и по рыночной цены. После реализации толики одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, так как сами могут воплотить уже не метры, а только толики.

По другому говоря, возникновение в продаже толики принадлежности обычно значит, что способности конструктивного диалога меж сособственниками квартиры исчерпаны, при этом невозвратно. Кстати, покупатели конкретно этим обстоятельством нередко и пробуют пользоваться: купив долю по стоимости ниже рыночной расселить квартиру до конца, и снова же по стоимости ниже рыночной.

Из этого можно сделать два вывода. Во-1-х, клиент толики автоматом попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противоборством меж родственниками либо бывшими женами. Психического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-2-х, при проведении сделки с толикой нужно быть максимально внимательным и соблюдать формальности самым кропотливым образом — по другому велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав принадлежности на долю.

Правила игры

При продаже толики ее обладатель должен предложить сособственникам купить ее по заявленной им стоимости. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Но если толика была продана по стоимости, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.

Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (либо согласие и с ним средства). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о собственном отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни схожее наблюдается очень изредка.

О предложении купить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать возникновению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения извещения о выкупе. Мысль ординарна: позже можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения толики.

Агенты, имеющие опыт проведения сделок с толиками, молвят, что в судебной практике доказательством факта извещения сособственника является доказательство почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе в протяжении 30 дней со денька извещения, можно начинать продажу толики третьим лицам.

Так как долю принадлежности на квартиру нереально найти как уникальный объект недвижимости, сбор документов для реализации толики осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилища полностью (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Правда, бывают некие технические аспекты. К примеру, один сособственник желает реализовать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации обладателю толики можно получить или дубликат свидетельства о принадлежности, или выписку из Одного муниципального реестра прав принадлежности на неподвижное имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать нужные для сделки документы.

Единственное существенное отличие сделки по продаже толики состоит в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения принадлежности.

Осторожно, детки

Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, повышенное внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав принадлежности.

У толикой в принадлежности есть любознательная особенность. Обычно такового рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж полностью (с непонятной историей квартиры сособственники продавать толики просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым нюансам, при этом связанным и с объектом полностью, и с историей толикой.

На практике более распространенный предмет исков о расторжении сделки по продаже толики в квартире — происшедшее некогда (может быть, многие годы вспять) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилища. Представления и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу значительно разнятся. Нужно считать, судебная практика также конкретного ответа дать не может — решения выносятся самые различные. Ответ прост: при наличии риска следующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки толики стоит отрешиться. В этой сфере рисков и без того довольно — хотя покупка толики может принести и прямую выгоду.

Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru

Статья предоставлена порталом о недвижимости Realto.ru

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.