Как не стать обманутым дольщиком

Вложиться в новостройку — это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны держать в голове, подписывая контракт долевого роли: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта — строительства дома. Вы покупаете право на получение квартиры в дальнейшем. Любые инвестиции — это риск.

Как не стать обманутым дольщиком

Системные опасности

Когда экономика страны на подъеме, строительная ветвь расцветает. Граждане спешат прикупить квадратные метры. Резвее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу — кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены вырастают, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная ветвь воспринимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, вырастает безработица, возникает неуверенность в следующем дне. Большие покупки откладываются до наилучших времен. Строительная ветвь начинает задыхаться без продаж, без поступления новых средств. Банкиры нервничают, требуют постоянных платежей, угрожают отобрать объекты. Взгляды участников рынка обращаются в сторону страны — «Спаси!». Неких выручают, неких нет. Как повезет.

Что ожидает покупателей в кризисное время?

Часто встречающаяся неувязка — задержка по срокам сдачи объекта на год и поболее. Нет средств — нет строй работ. Некие объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже 5—10 лет, и просвета не видно. Дольщики ожидают. Есть трудности и в Москве, в особенности Новейшей, но их все таки решают оперативнее.
Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в зарубежной валюте — вам не подфартило.
В конце концов, самая суровая неувязка — признание застройщика нулем, акция распродажи активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в наилучшем случае часть собственных вложений. И никаких квартир.

В Столичном регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали маленькие и средние компании. Хотя суровые задачи появились даже у больших девелоперов — СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В итоге «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Других выручили банки и правительство.

Вывод. Покупка у больших, зарекомендовавших себя застройщиков увеличивает шансы на счастливое новоселье. У чудовищ рынка наибольшие шансы на господдержку и энтузиазм стратегического инвестора.

Где препядствия — там и способности. Застройщик, который очень нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру — демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила реализации строящегося столичного ЖК «Марфино» по феноменальной стоимости от 68 000 руб. за кв. м. Тогда это было в два раза ниже средних цен на готовое жилище в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли — жилище достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года втрое. Так что инвесторы с «живыми» средствами ожидают кризиса с нетерпением — для их это возможность сделать очень прибыльные вложения.

Несистемные опасности

Эти опасности не зависят от экономической ситуации в стране.

Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:

Не окажется ли застройщик жуликом?
Будет ли достроен дом?
Будет ли дом подключен к коммуникациям?
Станет ли клиент (соинвестор) собственником квартиры?
Получит ли клиент ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?

На любом шаге вероятны трудности — о том, как их минимизировать, читайте ниже.

Как не стать обманутым дольщиком

Как строится дом?

В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько главных действующих лиц:

Заказчик, либо инвестор. Располагает капиталом, который вносит в пуск проекта. Часто заказчик не достаточно что осознает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене возникает застройщик.
Застройщик, он же девелопер. Является основным действующим лицом на хоть какой стройке. Оформляет документацию, держит под контролем строительство, организует рекламу, реализации. Такой Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта. Заказчик и застройщик — это нередко одно и то же лицо.
Генеральный подрядчик. Нанимается застройщиком для организации строй работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Но «на окладе» в таких компаниях — только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, нередко с нарушением миграционного законодательства. Как правило это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, пореже — из русских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается неизменное сотрудничество, а конкретный состав может часто изменяться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам — компаниям узенького профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.). Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Но, если вас тревожит качество и сроки строительства, непременно узнайте заглавие генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы обитателей построенных им домов.
Проектная организация. Разрабатывает проект дома, методы подключения коммунальных сетей.
Субподрядчики. Нанимаются генеральным подрядчиком для отдельных работ.

Чем крупнее и ответственнее генподрядчик, тем больше работы он делает сам. Девелопер может завлекать к работе и огромное количество других компаний — консультантов по недвижимости, маркетинговое агентство, рекламное агентство, пиар-агентство, дизайн-студии и др.

До того как экскаватор выкопал 1-ый ковш земли на месте строительства, Заказчик уже издержал до 50 % средств, которые по смете заведены на весь проект. Была проведена колоссальная работа:

Получен землеотвод, другими словами площадка под строительство. Записанно право принадлежности на землю либо контракт длительной аренды.
Разработана концепция проекта.
Составлена предпроектная и проектная документация. Проведена экспертиза проекта.
Получено разрешение на строительство.
Утверждена проектная декларация.

Всего 5 пт, но проходить этот квест можно от года до 6 лет. Если вспомнить про часы за миллион баксов на руке 1-го бывшего столичного бюрократа, отвечающего за строительство, то будет понятно, что коррупционная составляющая подготовительного шага очень велика. В прессе мерцали признания самих застройщиков, что взятки в Москве составляют до 30 % от себестоимости квадратного метра. Думается, что это все таки преувеличение. Но маленькое.

Через 14 дней после утверждения проектной декларации у Застройщика наступает праздничек. Ведь сейчас он на легитимных основаниях (по 214-ФЗ) может заключать с покупателями контракт долевого роли (ДДУ) и наконец получать живы средства. Уже нет необходимости растрачивать остатки собственного капитала либо связываться с банковскими кредитами.

Известный Федеральный закон Русской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 30 декабря 2004 г. Этот закон изменил правила игры, неофициально существовавшие на рынке недвижимости много лет. Закон призван защищать покупателей квартир. Сейчас застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации. Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть ДДУ и получить назад свои средства. Клиент страхуется от двойных продаж квартиры, потому что каждый контракт проходит регистрацию. Но не все застройщики стали работать по новенькому закону. Некие употребляют лазейки: продают квартиры по векселям, подготовительным договорам, договорам займа и т. д. Чем чревата покупка по таким схемам — об этом ниже.

Далее начинается стройка. По оценкам профессионалов, стройка — самая легкая и обычная часть проекта. Ведь это всего только технический процесс. Проводишь тендер, платишь средства, — огромное количество строй компаний с наслаждением выполнят нужные работы. А вот отыскать эти самые средства, получить землю, применимую для возведения многоэтажки, найти концепцию и стратегию проекта, собрать нужные подписи на документах, создать и провести рекламную кампанию, привлечь и покорить покупателей — искусство Талейрана, Кота в сапогах и Копперфильда, взятых вместе.

После возведения строения, подключения к инженерным коммуникациям и отделки (обычно делается только отделка подъездов, время от времени — и самих квартир) дом воспринимает госкомиссия. Время от времени это занимает один-два месяца, время от времени растягивается до года и больше. Все находится в зависимости от отношений с местной администрацией.

После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некие, особо нетерпеливые, подают в трибунал и получают свидетельство о праве принадлежности на квартиру. Другие ожидают, пока застройщик сам вышлет на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев.

Обходные пути. Многоэтажка на 6 сотках

Оформление документации для строительства высотного дома — процедура долгая и дорогая, еще дороже приобрести землю с видом разрешенного использования «для высотной жилой застройки». Появились желающие сберечь. Закон оставил для этого лазейку. Если количество этажей не превосходит 3-х, а общая площадь дома — 1500 кв. м, то дом можно строить и на землях под личное жилое строительство (ИЖС) и разрешение на строительство оформлять не требуется. Это изготовлено для частников, которые приобретают участки без подряда и строят жилые дома для собственного проживания. Но идею схватили и застройщики.

Вокруг больших городов стали появляться чудо-дома. В поселке либо садовом приятельстве покупается участок, созданный для личного жилища. Нередко это умеренные 10–12 соток. На участке строится дом — три этажа (время от времени больше), 1500 кв. м (время от времени больше). Дом спроектирован так, что его можно разбить на отдельные квартиры. Покупателям продаются толики в этом доме. Любая толика соответствует приобретенной квартире.

Готовы ли местные коммуникации к тому, что заместо одной семьи на сравнимо маленьком участке будут проживать 10-ки семей? Ведь нужны вода, электричество, отопление, сточная канава… Нормы употребления электричества и воды на личный дом ограничены, и на все 20–50 квартир их очевидно не хватает. Проложить центральные коммуникации не всегда удается, так что возникают многоквартирные дома без отопления (обогреватели жителям в помощь) и с туалетом на улице. Это не шуточка. Обитатели примыкающих избушек, рядом с которыми, впритирку, растут «дачи-переростки», в шоке. Они желали дачу на природе, а оказались в тени многоэтажки. Парковка на участке не всегда помещается, и машинами обитателей забиваются умеренные деревенские просеки. Настоящий двор и детская площадка также отсутствуют.

Это среднестатистическая картина, хотя дома на землях ИЖС бывают различные. Встречаются и «проекты бизнес-класса» с нормальными коммуникациями и придомовой территорией. Все находится в зависимости от размера участка, технических способностей (нагрузка электросетей, возможность прикупить дополнительные мощности), а главное — от отношений застройщика с администрацией поселения.

До недавнешнего времени никого, не считая соседей, этот вопрос не волновал. Местные власти закрывали глаза на странноватые, но формально легитимные стройки. Ведь нужно еще обосновать, что дом многоквартирный. По бумагам это личный дом, а проживание нескольких семей в личном доме законом не запрещено. Схема оказалась таковой комфортной, что в неких городках (к примеру, Геленджике) на землях ИЖС в некий период строилось большая часть многоквартирных домов.

Как не стать обманутым дольщиком

Что завлекает покупателей таких квартир? Очевидно, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор — стоимость. В 10–20 км от МКАД несколько лет вспять можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. В два раза дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью. Строительством домов на землях ИЖС занимались в главном маленькие непонятные конторы. Нередко все документы оформлялись на личное, подставное лицо. Но встречались и сравнимо большие компании, которые интенсивно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилище на природе». Студии за миллион продвигались как длительная инвестиция для прибыльной сдачи в аренду.

«Доходные дома» стали очень популярны. Опасности? Появилась информация о вероятных дилеммах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались представления за и против… Кто-то воздерживался, а кто-то брал. Вера в волшебство для многих оказалась посильнее здравого смысла. Только в 2011 г. бюрократы начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен 5-этажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть либо готовятся надлежащие решения суда. Обитатели живут под дамокловым клинком. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе. Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без средств, и без уже изготовленного ремонта.

После чего городские и районные администрации в Подмосковье провели ревизию объектов, в итоге чего появились «черные списки» проблемных домов. По Столичному региону перечень адресов можно отыскать на веб-сайте Комитета Столичной области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (http://www.kds.mosreg.ru). Феномен, но некие многоквартирные дома на землях ИЖС в перечень вошли, а некие нет. Почему? Может, наши бюрократы знают ответ?

Как выяснить, что дом строится на землях ИЖС? Косвенный признак — малоэтажность (строить 3-этажные дома застройщику нерентабельно). Прямой признак — отсутствие у застройщика проектной декларации. Честные застройщики выкладывают декларацию на веб-сайте проекта и/ либо демонстрируют покупателям в кабинете продаж.

У американских аудиторов есть такое понятие, как «красные флажки». Красноватый флаг — это сигнал волнения, показывающий необходимость более кропотливой проверки документов. Если флагов появилось два-три, означает, что-то нечисто. Если флагов четыре-пять, дело пахнет мошенничеством.

Вот некие примеры бардовых флагов при аудите компании. Бухгалтер, который пару лет не был в отпуске. Так нередко бывает, когда бухгалтер подворовывает и не желает, чтоб подменяющий сотрудник нашел нестыковки в документах. Работник, стиль жизни которого очевидно не соответствует заработной плате. Характеристики в бухгалтерии, которые очень отличаются от среднего…

В описании ситуаций с недвижимостью мы тоже будем использовать красноватые флажки. Один красноватый флаг — повод тормознуть, навести дополнительные справки, задать больше вопросов… Два-три бардовых флага — суровый сигнал угрозы. Нужна тщательнейшая проверка. Четыре бардовых флага — не теряем напрасно время, отказываемся от этого объекта.

Итак вот. Можно ли брать квартиру в доме на землях ИЖС? Наш ответ — нет. 5 бардовых флагов.

Продолжение следует…

Сергей Тихоненко
Анна Моисеева

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.