Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая

Приобрести новостройку (а поточнее, стать соинвестором долевого строительства) можно различными методами и средством различных договоров. Самый неопасный вариант — контракт купли-продажи, но он вероятен только после сдачи дома в эксплуатацию и дизайна квартир в собственность застройщика. Очевидно, стоимость на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Перебегают на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на шаге котлована, совместно с сопутствующими рисками. О рисках мы поведали в первой части, сейчас разглядим главные имеющиеся схемы дизайна новостроек.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть 2-ая

Контракт долевого роли

Контракт долевого роли (ДДУ) — самый обычной и неопасный метод покупки квартиры в новостройке, вполне соответственный ФЗ-214. В ДДУ непременно указывается сам объект, стоимость и, что самое принципиальное, сроки строительства, также гарантийный срок дома (в большинстве случаев 5 лет). Это как гарантийный срок при покупке телека: в течение 5 лет застройщик за собственный счет делает ремонт и избавляет недочеты дома.

Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в трибунал с требованием о взыскании штрафа. По опыту свидетелей при задержке на полгода и поболее в Столичном регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000–300 000 руб.

Если застройщик реализует квартиры по ДДУ — означает, он имеет полный набор разрешительной документации на строительство. После подписания контракт долевого роли проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной реализации, также предоставляет ряд прав, важное из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик должен возвратить средства. И возвращает.

При всех собственных плюсах ДДУ имеет и недочеты. Этот контракт может быть небезопасен для самого застройщика. Разглядим худший случай. Несколько деятельных людей, поддавшись панике (не исключено, что отлично организованной соперниками), могут сразу востребовать расторжения ДДУ и возврата средств. Если застройщик за 10 дней не возвратит средства, покупатели вольны обращаться в трибунал. Все это приводит к денежным дилеммам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а далее задачи нарастают как снежный ком. Трибунал — процедура наблюдения — наружное управление — конкурсное создание — продажа объекта на торгах. Традиционная структура банкротства, которая так полюбилась русским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии числятся довольными. Ну а рейдерам достается дом с высочайшей степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются поновой. Эта ситуация больше всераспространена в русских регионах, да и в Москве полностью вероятна.

Очередной минус ДДУ — более высочайшая себестоимость проекта и в конечном итоге более высочайшая цена квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект… А средства необходимы уже на данный момент. Выход — или брать дорогостоящие кредиты, или продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется подготовительный контракт долевого роли.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть 2-ая

Подготовительный контракт долевого роли (ПДДУ)

Обиходное заглавие — «договор бронирования». Законодательно таковой вид контракта не запрещен, но он должен удовлетворять ряду критерий. А именно, ПДДУ должен содержать четкий адресок квартиры и четкие сроки заключения основного контракта (ДДУ). Не считая того, по ПДДУ нельзя принимать деньги (только какую-то маленькую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все либо практически все эти условия застройщиками нарушаются.

Цены квартир, проданных «предварительно», приблизительно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Опасности инвесторов значительно выше. Заметим: конкретно инвесторов, а не покупателей, потому что таковой контракт — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект симпатичный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и отлично зарабатывают на этом.

Обычно «предварительно» продается маленькой объем квартир — нужный минимум, чтоб получить нужные средства до дизайна разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются реализации по ДДУ, и с инвесторами, заключившими подготовительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. Отныне опасности понижаются, и можно расслабленно ожидать свою квартиру.

Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но реализации по ней еще не раскрылись, идите в кабинет продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в данном случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» либо если компания не ведет подготовительных продаж.

Контракт переуступки

Одно личное лицо получило квартиру по ДДУ и сейчас перепродает ее другому лицу. Пока не получено право принадлежности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), реализовать квартиру по обыкновенному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Обычно, переуступают квартиры личные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.

Контракт переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, обычно, берет за оформление переуступки плату. Время от времени застройщик выставляет заградительную комиссию (к примеру, 5–10% от цены квартиры), чтоб не позволить инвесторам соперничать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются осязаемо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Может быть, торговцу срочно потребовались средства, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевеньких предложений по переуступке много — вероятнее всего, у проекта огромные препядствия и инвесторы «бегут с корабля».

Квартиры по переуступке увлекательны покупателю, если стоимость прибыльна либо схожих квартир у застройщика уже не осталось. Опасности в этом случае такие же, как и при заключении ДДУ, другими словами малые. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы поведаем ниже: ПДКП, ЖСК. Снова же опасности — такие же, что и при заключении аналогичного контракта с застройщиком.

Совет. Если вас заинтриговала новостройка, после исследования веб-сайта и посещения кабинета продаж выищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обыденные квартиры на вторичном рынке, также на веб-сайте и форумах самого проекта. Изберите более прибыльный вам вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть 2-ая

Контракт займа, вексель

Уже достаточно редчайшая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик рассчитывается с субподрядчиками не средствами, а квартирами. Субподрядчик пробует воплотить квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).

После окончания строительства клиент предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А далее все на усмотрение застройщика. Захотит — передаст квартиру, не захотит — выплатит по векселю обозначенную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на третья часть и больше, для чего терять средства? Еще прибыльнее реализовать за реальную рыночную стоимость. А незадачливый «покупатель» оказывается всего только «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, 5 бардовых флагов.

Подготовительный контракт купли-продажи (ПДКП)

Один красноватый флаг. ПДКП должен содержать все условия основного контракта купли-продажи (адресок квартиры, метраж, стоимость), также срок заключения основного контракта (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым клиент никак не может биться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и опасности двойных продаж. ПДКП практикуют не только лишь маленькие застройщики, да и некие «гиганты рынка», которые при всем этом огромных задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, до того как заключать этот либо хоть какой другой контракт.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Это объединение людей либо организаций с целью строительства жилища, также для управления жильем. Употребляют эту схему и «мутные конторы», и большие, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема легитимная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и суровые опасности. Во-1-х, вы до последнего не понимаете полной цены квартиры. Кооператив может в хоть какой момент поменять ее в однобоком порядке и востребовать доплаты «на нужды строительства». Во-2-х, вы не контролируете сроки строительства. Дальше, вы не сможете отрешиться от покупки и возвратить средства назад, не сможете добиваться «гарантийного ремонта» дома и устранения изъянов, не сможете держать под контролем расходование ваших средств кооперативом… Есть и опасности двойных продаж, в общем — два бардовых флага.

По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в Рф 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При всем этом каждый год в Рф вводится около 500 000 квартир. Если учитывать, что 95 000 обманутых «скопилось» за пару лет, получаем очень маленькую долю. Фаворитами по количеству пострадавших дольщиков являются: Столичная область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не страшитесь новостроек, инспектируйте и доверяйте!

Сергей Тихоненко
Анна Моисеева

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.