Что такое юридическая чистота недвижимости?

Термин «юридическая чистота недвижимости» употребляется на данный момент достаточно нередко, хотя появился сравнимо не так давно, сначало – в проф среде, посреди риэлторов. Часто, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а время от времени и требуя доказательств оной от торговца), люди сами недостаточно отлично понимают, что значит это понятие.

В безупречном случае юридическая чистота определенного объекта значит, что приобретаемая либо обретенная недвижимость не может быть истребована у грядущего собственника хоть какими лицами ни по каким легитимным основаниям. Но эталона даже тут отыскать нереально. Найти же степень юридической чистоты может быть при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Что необходимо инспектировать

Для того чтоб проверить юридическую чистоту, нужно направить внимание на ряд моментов.

Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту проживания (неизменная прописка) либо пребывания (временная прописка) ранее и в текущее время.
Непременно нужно инспектировать информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту проживания либо пребывания, при этом как сейчас, так и за срок, намного предыдущий сделке. Нередко при подготовке к сделке можно найти информацию о людях, выписанных в «никуда» либо по фиктивным адресам. Для проверки этого нужно изучить и сравнить с другой информацией так именуемую архивную (расширенную), выписку из домовой книжки. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета).
Лица, зарегистрированные по месту проживания либо пребывания в квартире, по истине законодательству даже в случае ее реализации сохраняют за собой право использования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через трибунал. Так что, не проверив данную информацию, может быть, через некое время вы будете разделять площадь с бывшим жильцом либо очень длительно платить за него коммунальные платежи. Снова же, проверив эту информацию заблаговременно, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и живущих в приобретаемом жилище лиц.
Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
Если квартира не была не так давно приватизирована либо оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках нужно инспектировать. Так, в процессе проверки юридической чистоты одной квартиры в Столичной области, проверяющих насторожила информация о том, что предшествующим документом на квартиру был контракт дарения меж сторонними людьми. Обычно (конечно, не всегда) жилище даруют друг дружке близкие либо далекие родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.д.). Когда же вскрывается схожая информация, появляется повод для дополнительной проверки (потому что сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Штатского кодекса РФ).
После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права принадлежности – 25 раз! Вероятнее всего, квартиру (а поточнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов либо других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, к примеру). Сами осознаете, что проверить законность такового количества сделок совсем нереально, потому от покупки этого варианта было предложено отрешиться.
Торговцы квартиры.
Нужно получить и проверить информацию о собственниках квартиры. По другому после сделки может выявиться, к примеру, таковой факт: торговец на момент подписания контракта купли-продажи не понимал собственных действий, потому что у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Потому согласно ст. 177 Штатского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
В случае колебаний в адекватности торговца (а лучше всегда), лучше эту информацию инспектировать, взяв либо попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сходу оговорюсь – нахождение собственника на учёте в какой-нибудь из этих компанию по закону не значит, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только трибунал!
Если же справки демонстрируют, что торговец состоит на учете в данных организациях (или какой-то из них), а вам всё же охото приобрести данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования доктора соответственной квалификации, который и выдаст справку, что на момент подписания контракта человек полностью понимал свои деяния.
Непременно стоит проверить, состоит ли торговец в зарегистрированном браке на момент сделки, потому что имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Домашний кодекс РФ) и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие жена, клиент рискует через некое время судиться с обиженной «половиной».
Если квартиру реализует доверенное лицо, нужно кропотливо проверить подлинность доверенности, также, не отозвана ли она (и живой ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и возможности, переданные по доверенности (может быть, собственник уполномочил только подписать контракт купли-продажи, а средства за проданную недвижимость желал бы получить сам). Направьте внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в обычном ли рассудке – может быть доверенность оформлена специально, чтоб скрыть нехорошее психическое либо физическое состояние торговца).
Непременно нужно проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, также срок их деяния. Не забудьте, что паспорт действителен до заслуги определенного возраста, после чего его необходимо поменять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к огорчению, встречалось), то риск судебных разбирательств возрастает.
Документы на недвижимость.
Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Нужно направить внимание на документы-основания для появления права принадлежности. Кроме обычных вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения – есть и поболее экзотичные (а означает, сложные) – контракт ренты, свидетельство о праве на наследие (по закону либо завещанию), судебное решение.
Все это должно было бы быть в легитимном порядке записанно в учреждении юстиции по регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним (в прошедшем регистрацией занималось БТИ, на данный момент – Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы по определенному региону). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса либо подписями сторон (если контракт составляли в обычный письменной форме).
Документы-основания время от времени содержат определенные условия, выполнение которых для сторон непременно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует направить внимание и добиваться доказательства выполнения обязанностей (к примеру, это касается договоров ренты). Соответственно, все числа и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о гос регистрации права должны совпадать.

Происшествия, действующие на подготовку и прохождение сделки

Отсутствие ограничений и обременений.
Недвижимость может быть обременена (залогом либо арестом, к примеру). В данном случае готовящаяся сделка может развалиться на шаге регистрации прав. Информация о наличии ограничений либо обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько значительны) – в Едином муниципальном реестре прав на неподвижное имущество (ЕГРП). По закону «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» хоть какое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган должен предоставить её запросившему.
Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Непременно нужно проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости.
Эту информацию стоит также кропотливо проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ, ЖЭКа с правоустанавливающими документами. В Москве часто встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится находить доказательства, получая дополнительные справки из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
Несовпадение площадей квартиры, обозначенных в разных документах. Практически не так давно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совсем другая, совершенно не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сумеет её поправить.
Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). Время от времени встречаются и такие варианты: человек реализует комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по инфы из БТИ номер комнаты отличается (в определенном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неверной инфы в справке из ЖЭКа, которую почему-либо приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность торговца комнату соседа.

Что проверить очень тяжело

Кроме рассмотренных выше пт, которые проверить трудно (в особенности непрофессиональному участнику рынка), но сравнимо реально, есть некие моменты, проверка которых затруднительна, а почаще невозможна (в основном достаточно экзотические, редко встречающиеся случаи). Разглядим и их.

Возможности нотариуса на момент удостоверения документов.
Нотариус по какой-нибудь причине может быть лишен возможностей на совершение определенных действий (реальный случай, когда таковой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов Рф). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
Наличие зарегистрированного брака у торговца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру некоторое количество годов назад заполучили в браке, а продают на данный момент, после давнешнего развода, торговец может сознательно либо несознательно скрыть эту информацию. В особенности при условии получения нового паспорта, в каком отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый прошлый супруг может востребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
Продажа по старенькому паспорту (типо утерянному) при имеющемся новеньком. Торговец, снова же несознательно, но почаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае утраты либо кражи), а продавать квартиру по старенькому (отысканному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Потому что реальным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя снова возникнут препядствия.
Фактически нереально найти наличие внебрачных деток, которые могут претендовать на неотклонимую долю в наследии, либо лиц, которые могут иметь право на неотклонимую долю в наследии (ст. 1149 Штатского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследие) правоустанавливающими документами обиженному наследнику нередко удаётся отсудить свою долю в наследии. А, соответственно, все будет возвращено вспять – и торговцу (или торговцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по толикам.

Таким макаром, юридическая чистота жилой недвижимости – очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию тут получить очень проблемно. Но понизить риск пришествия отрицательных для покупателя последствий все-же может быть, кропотливо и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

Вишняков Сергей, ипотечный брокер,
vip-s@yandex.ru.

Аналогичные записи: Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.